日前，漯河市司法局《申请人（被反请求人）与被申请人（反请求人）房屋买卖合同纠纷仲裁案》，成功入选司法部“中国法律服务网”仲裁案例库。漯河市司法局、漯河仲裁委员会秉承“减少对抗、增强灵活、构建和谐、实现双赢”的仲裁理念，积极推进仲裁机构改革，加强仲裁队伍建设，建立常态化案例报送工作机制，着力加强案例收集、审编工作，提升仲裁案例的专业性、典型性、示范性，切实把优秀仲裁案例选出来、编写好、讲出去，不断扩大仲裁工作社会影响覆盖面，推动仲裁工作融入保障民生民利和经济社会发展大局。

案情简介

20XX年，申请人与被申请人签订商品房买卖合同，房屋总价款为XX元。双方约定房屋于20XX年底交付，房屋价款分两次支付，第一次于合同签订时被申请人向申请人支付购房款XX元整，第二次于20XX年下半年支付剩余购房款二XX元整。

20XX年下半年，被申请人发现建设工程处于停工状态，经与当时的法定代表人沟通，得知该工程因资金问题处于停工状态无法按期交房，未支付下余购房款。

申请人向本会申请仲裁，请求解除商品房买卖合同、被申请人协助撤销涉案房屋的网签手续，被申请人支付违约金并承担仲裁费用。被申请人提起反请求，请求支付下余房款与交付房屋同时履行，反请求费用由被反请求人负担。

争议焦点

一、《商品房买卖合同》应当解除还是继续履行。

二、被申请人是否违约，是否应当向申请人支付违约金。

三、被申请人行使不安抗辩权是否正当。

调解结果

一、双方同意继续履行20XX年签订的《商品房买卖合同》；

二、被申请人于收到仲裁调解书当日一次性支付申请人下余房款共计XX元；

三、被申请人在支付上述下余房款的基础上再增加人民币XX元，于收到仲裁调解书当日一次性支付；

四、申请人在收到下余房款后三日内将房屋交付给被申请人；

五、申请人协助被申请人办理不动产权登记手续，双方互不追究逾期交房和逾期付款的违约责任。

相关法律法规解读
一、关于《商品房买卖合同》是应当解除还是继续履行。

1、原《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。

2、本案中，被申请人第一期房款已经在约定的期限履行完毕，且超过总房款的一半以上。申请人虽然申请仲裁，但其本身也存在逾期交房的违约责任。根据意思自治原则，双方在庭审中达成一致意见继续履行合同，仲裁庭尊重双方的真实意思表示，予以支持。

二、关于被申请人是否违约，是否应当向申请人支付违约金。

1、原《合同法》第120条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

2、原《买卖合同解释》第30条规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错的，违约方主张扣减相应损失赔偿额的，人民法院应予支持。

3、本案中，申请人存在逾期违约，不能按时交付房屋，被申请人出于不安未支付下余房款，双方均存在违约情形，根据自愿原则，双方当事人在庭审中达成一致意见互不追究对方的违约责任，仲裁庭尊重双方的真实意思表示，予以支持。

三、被申请人行使不安抗辩权是否正当。

1、原《合同法》第68条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行。

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

2、原《合同法》第108条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

3、本案中，申请人出现预期违约，已经处于停工状态，该事实并经申请人当时的法定代表人确认，被申请人有权出于维护自己合法权益的目的行使不安抗辩权。

结语和建议

审慎适用合同解除制度。仲裁庭在审理商品房买卖合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，根据诚实信用原则，合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度，强化对守约者诚信行为的保护力度，促进诚信社会构建。

以调促和。仲裁庭坚持以事实为依据、以法律为准绳，公平合理地解决纠纷，充分发挥仲裁调解优势，将矛盾化解在庭内，定纷止争，最终圆满地处理此案，赢得了双方当事人的一致好评，取得了良好的社会效果。