众所周知，任何人不得处分不属于自己的物。然而，现实中常常会发生由无处分权人处分他人财产而与买受人订立合同的情况，那么这一合同的效力如何？

【案情简介】

2007年，小高因无力偿还10万元的银行债务而欲将其自有的一套房屋出售。林冲听闻便找到小高的父亲老高协商买卖房屋的事宜，双方达成口头协议，约定：购房款为15万元，先由林冲现金支付5万元，再由林冲负责偿还小高所欠的10万元银行债务。协议达成后，林冲当日按约支付现金给老高，并装修入住该房屋，且其后按期偿还小高的银行贷款，直至2016年该银行贷款全部还清。然而，2016年期间，小高及其家人却向林冲提出要求其搬离该房屋。无奈之下，林冲将老高和小高两人起诉到法院，要求确认房屋买卖合同有效继续履行合同，并要求小高协助其办理房屋过户手续。

【审理概况】

在审理中，被告小高辩称：林冲与老高口头上约定的房屋买卖合同无效，而老高非房屋所有权人，亦无权出卖该房屋；林冲与小高之间不存在买卖合同关系，原告要求被告小高履行合同随附义务没有法律依据。

上林县法院经审理查明后认为，该房屋登记在小高名下，老高非该房屋的所有权人，其无权处分该房屋。因此，老高与林冲以口头形式达成的房屋买卖合同协议，属于无处分权人订立的合同。然而，依照《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，该案中，林冲已向老高、小高支付购房款并替小高清偿银行贷款，且已在涉案房屋居住多年的事实，足以认定小高对老高无权处分涉案房屋的行为进行了追认。

因此，法院认为，原告林冲与被告老高以口头形式达成的房屋买卖合同协议应属于合法有效合同，双方应当恪守履行各自的权利义务，被告小高应协助原告林冲办理房屋的过户手续。

【法官说法】

关于该合同的效力问题，依照上述《合同法》第五十一条的规定，该合同需要权利人的追认，属于效力待定合同。该案中，买受人林冲与无处分权人老高通过头口形式达成的房屋买卖合同协议，房屋所有权人小高在长期知晓双方的买卖行为的情况下，以默示方式追认了这一买卖协议，故可以认定该房屋买卖合同合法有效。

然而，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据这一规定，当权利人拒绝追认时，则应区分两种不同的情况，一是若合同标的物的物权已发生变动，买受人已善意取得该标的物物权，那么权利人可以向无处分权人主张损害赔偿；二是若合同标的物的物权无法转移，买受人可以要求无处分权人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿。（文中所出现名字均为化名）