2015年初,方某购买阳光花园小区某单元楼501室房屋,装修后入住。2016年3月,该单元顶楼601住户刘某对房屋进行装修,将其南面卧室窗户改成门,并拆除北面窗户,搭建了封闭阳台,其改建行为导致方某家客厅漏雨,客厅棚顶及墙体开裂,家具受潮。方某要求刘某赔偿未果,找物业公司要求履行管理责任。物业公司通知刘某对破坏的房屋结构予以恢复,并向社区报告,其后社区对双方进行了调解,但未达成一致意见。

随后,方某将刘某及物业公司诉至法院,要求两被告连带承担客厅维修费用1000元及家具损失费2200元,并将搭建阳台恢复原状。

本案争议焦点在于应当由刘某单独承担赔偿责任,还是由刘某和物业公司共同承担连带赔偿责任?我国物权法第71条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第1款规定,建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。本案中,刘某对自己的南墙窗户进行改造,属于对于专有部分的处分,但是导致方某家中漏雨,构成侵权,应当对方某家因漏雨而受到的损失承担赔偿责任。同时,刘某利用方某的北阳台顶部进行的改建,所占用的空间不在其产权登记的权利范围内,属于建筑区划内的业主共有部分,属于违章搭建行为,应该恢复原状。

另据《物业管理条例》第45条规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。本案中,物业公司对刘某改变涉案房屋原结构不知情,知情后亦没有同意刘某延续现状,并通知刘某对破坏的房屋结构予以恢复,且向涉案房屋所在的社区报告,请求社区对双方进行了调解,尽到了物业公司的义务,因此,其不应承担连带赔偿责任。

最终,法院判决刘某赔偿方某3200元,拆除违章搭建的阳台,将所占用的建筑区划内的共有部分恢复原状。

应当注意,现实生活中漏水原因有多种,并非只要毗邻而居,漏水问题就应由相邻方承担责任。相邻关系本质上为物权问题,所以应先确认漏水设施的物权归属,同时综合考虑物权归属和漏水原因确定承担责任的主体。若是因开发商建房质量问题导致漏水,应由开发商承担损害赔偿责任;若是因房屋所有权人或使用人装修、改建或不当使用等原因导致漏水,则应由相邻的房屋所有权人或使用人按照各自责任程度承担损害赔偿责任。

(作者单位:江苏省徐州市泉山区人民检察院)